발행물 및 보고서

"빌라왕 사태 예방 위해 공인중개사 책임 강화해야"

기사 작성일 2023-02-03 14:18:47
최종 수정일 2023-02-03 14:25:08

국회입조처 '전세사기 방지 위한 공인중개사 책임강화 입법의 모색' 보고서
변제능력 없는 임대인의 사망으로 다수 피해자 발생한 '빌라왕 사태' 예방 목적

정부 '전세사기 피해 방지방안', 계약주체 간 정보비대칭 해소에 초점
"임대인·임차인 간 정보공개로는 한계…공인중개사 책임도 강화해야"

국회, 임차인 권리 강화한 「주택임대차보호법 일부개정법률안」 발의
「공인중개사법」에 중개인에 대해 미납국세·주변시세 등 설명의무 규정 필요

이른바 '빌라왕' 김모씨 등으로부터 전세사기를 입은 피해자들이 지난달 세종 정부세종청사 국토교통부 앞에서 정부의 적극적인 소통과 피해구제 대책 마련을 촉구하고 있다.(사진=뉴시스)

최근 이슈가 된 '빌라왕 사태'를 예방하기 위해 공인중개사의 책임을 강화하는 방향으로 「공인중개사법」을 개정해야 한다는 제언이 나왔다. 빌라왕 사태는 변제능력이 없는 임대인이 수백 채의 빌라를 명의이전 받은 뒤 사망·파산해 전세보증금을 반환받지 못하는 피해자를 대거 발생시킨 사건을 말한다.

국회입법조사처(처장직무대리 이신우)는 '전세사기 방지를 위한 공인중개사 책임 강화 입법의 모색' 보고서에서 "전세사기를 방지하기 위한 기존 대책들은 주로 임대인과 임차인 간 정보비대칭 해소에 초점이 맞춰져 있다"며 "대부분의 임대차계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안해 「공인중개사법」 개정을 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

빌라왕 사태는 ①건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게(무갭전세) 전세매물을 내놓은 뒤 ②(전세보증금이 과다하다는 사실을 모르는)세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 빌라왕으로 집주인을 변경(동시진행)해 빌라왕이 돈 한 푼 들이지 않고 집을 매입하게 하며 ③이 과정에서 중개업소와 빌라왕 등은 건축주로부터 집 분양가의 약 10%를 리베이트로 받고 ④중개업소는 이 돈으로 세입자에게 전세대출 이자와 이사비를 지원해준다며 미끼를 던지는 방식으로 이뤄졌다.

'빌라왕 사태'의 전개방식.(자료=국회입법조사처) — '빌라왕 사태'의 흐름도.(자료=국회입법조사처)

앞서 정부는 지난해 9월 관계부처 합동으로 '전세사기 피해 방지방안'을 발표하며 전세사기의 주요 원인을 계약주체 간 정보비대칭과 제도의 허점으로 파악했다. 이에 따라 ▲정보격차 해소 ▲안전한 거래환경 조성 ▲임차인 권리 강화 등을 통해 전세사기를 예방하겠다는 계획을 밝혔다.

국회에서도 다수의 「주택임대차보호법 일부개정법률안」이 발의돼있다. 임대차계약을 체결하려는 자가 확정일자 부여기관에 정보 제공을 요청할 때 임대인의 동의를 요청한 경우 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없도록 하는 방안(박상혁 의원안), 임대인이 임차주택을 매매하려는 경우 임대인은 계약 체결 후 지체없이 그 사실을 임차인에게 통지하도록 하는 방안(김학용 의원안)이 대표적이다.

보고서는 전세사기를 예방하기 위해 임대인과 임차인 간의 투명한 정보공개를 주요 내용으로 하는 것에는 한계가 있다고 진단했다. 이에 더해 공인중개사의 책임을 강화하는 것이 전세사기 위험성이 있는 전세계약이 사전에 체결되지 않도록 하는 입법 대책 중 하나라는 것이다.

현행 「공인중개사법」은 임대인의 미납국세 존재 여부나 주변 부동산 시세는 설명 대상으로 규정하지 않고 있다. 다시 말해 주변시세와 세금 체납 여부, 조세채권과 보증금반환채권의 권리관계에 대해 공인중개사가 임대차계약을 체결하려는 자에게 설명할 의무가 없는 것이다.

제21대국회에는 이같은 내용을 개선하는 내용의 「공인중개사법 일부개정법률안」이 발의돼있다. 전세사기 피해로부터 임차인을 보호하기 위해 선순위 권리관계, 미납세금 등의 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 공인중개사에게 임대차 중개 시 설명의무를 부과(김학용 의원안)하는 내용 등이다.

류호연 법제사법팀 입법조사관은 "「공인중개사법」 제25조 제1항 및 동법 시행령 제21조 제1항에 부동산중개인의 미납국세 등 설명의무를 규정하면서, 위반 시 공인중개사를 처벌하거나 손해배상의무 규정을 도입하는 방안을 고려해 볼 수 있을 것"이라고 제언했다.

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윤희은 기자 soul@assembly.go.kr

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