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[이슈법안]깡통전세 우려, 임차인 보호방안은?

기사 작성일 2018-06-08 17:12:35
최종 수정일 2018-06-11 07:36:25

전세보다 집값 하락, 깡통전세에 세입자 불안감↑

전세보증보험 등 기존 제도도 활성화 위해 손질

문재인 정부는 부동산 투기를 잡고 집값을 안정화시키기 위해 다주택자 양도세 중과세 부활, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 및 재건축 규제 강화 등 강도 높은 부동산 정책을 펼쳤다. 정책효과에 대한 평가가 엇갈리는 측면이 없지 않지만, 일각에서는 소폭이나마 집값이 조정되고 있다는 분석이다.

한국감정원이 지난 4일 기준으로 전국 주간 아파트 가격동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.05%, 전세가격은 0.10% 하락한 것으로 나타났다. 부동산 가격하락은 아직 내 집을 마련하지 못한 서민들에게 동전의 양면과도 같은 소식이다. 앞으로 주택 매매를 위해 그만큼 적은 돈을 들여도 된다는 말이기도 하지만, 지금 살고 있는 전셋집 보증금 반환이 자칫 어려울 수도 있기 때문이다.

특히 집주인이 부동산을 담보로 대출을 한 경우 불안감이 더 높을 수밖에 없다. 원금의 10~20%로 전세 낀 아파트나 분양아파트를 구매한 갭(gap)투자자인 경우도 마찬가지다. 집값이 전세보증금보다 떨어져 소위 '깡통전세'에 대한 우려도 높아지는 실정이다.

임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 세입자는 소송을 하거나 경매에 넘겨 집을 떠안을 수도 있지만, 몇 달이 걸릴지도 모르는 소송을 일반 직장인들이 감당하는 일은 쉽지 않다. 손해를 봐가며 집을 떠안을 경우도 찜찜하기는 마찬가지다.

이런 불안에 대비해 정부는 민법과 주택임대차보호법 등에 따라 전세금을 대납해주고, 임차인에게 구상권을 행사하는 '전세금 보증보험'을 운용하고 있다. 1995년 출시된 서울보증보험(SGI)의 전세금보장신용보험은 2015년 기준으로 1만4156건(1조 9462억원)이 가입돼 있다. 후발주자인 주택도시보증공사(HUG)는 2013년부터 전세금반환보증보험을 운용중이고, 3941건(7220억원)의 가입실적을 기록했다.

◆보증보험제도 손질하는 국회

국회에서는 오래전부터 보증보험의 활용도를 높이기 위한 정책적 고민을 해왔다. 국회입법조사처가 지난 2016년 9월 내놓은 '임차보증금반환보증보험의 활용을 위한 정책과제'에 따르면, 보험 가입률을 높이기 위해 보험료에 대한 세액공제와 보험가입 시 임대인의 동의요건 폐지 등을 검토할 필요가 있다고 제언했다. 이에 지난해 6월 금융위원회는 '보험업법 시행령 개정안'을 통해 집주인의 동의 없이도 전세금보증보험에 가입할 수 있도록 했다. 또 소득세법 시행령도 개정해 보험료 세액 공제항목에 '주택 임차보증금의 반환을 보증하는 것을 목적으로 하는 보험·보증'이 추가됐다. 다만 보증대상 임차보증금이 3억원을 초과하는 경우는 제외됐다.

국회는 전세금보증보험을 통해 세입자를 보호하기 위한 추가적인 조치에 대해서도 눈여겨 보고 있다. 김현아 자유한국당 의원은 역전세난으로 인해 임대인이 보증금을 반환하지 못할 것을 우려해 보증금반환보장보험 가입을 의무화하는 등의 내용을 담은 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 2016년 9월 내놨다. 보증금 혹은 보증금보다 선순위인 담보권 설정금액을 합한 금액이 주택가격의 70% 이상인 경우 보증금반환보장보험에 의무적으로 가입시켜 세입자를 보호하려는 것이다. 다만, 의무적으로 보험에 가입될 경우 세입자에게 보험료가 전가돼 경제적인 부담이 있을 수 있다는 우려도 있다. 또 임대인이 계약종료 전 보증금 10%를 선반환하도록 의무화하고, 임대인의 의무불이행시 금융기관 등이 대지급하도록 했다. 임대인이 이를 위반할 경우 300만원 이하의 과태료를 부과하는 등 세입자를 보호하기 위한 다양한 장치들을 마련하고 있다.

전해철 더불어민주당 의원은 지난해 7월 25일 전세금 반환 보증보험의 우선변제권을 승계할 수 있는 금융기관에 저축은행을 포함하는 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 발의했다. 서울보증보험은 임차인이 우선변제권을 승계할 수 있는 금융기관의 경우 보증보험에 가입할 수 있도록 하고 있는데, 여기서 말하는 금융기관에 저축은행이 포함돼 있지 않아 저축은행으로부터 대출을 받은 세입자들은 전세금보장신용보험에 가입할 수 없었다. 이에 우선변제권을 승계할 수 있는 금융기관에 저축은행을 포함, 전세금반환보증보험의 사각지대를 없애겠다는 취지다.

2016년 5월 박영선 민주당 의원도 임대인이 임차보증금 반환 의무를 이행하지 못하고 금융기관이 임차인에게 보증금을 지급한 경우, 이들 금융기관이 임차인의 권리를 승계한 것으로 보는 내용의 '주택임대차보호법 일부개정법률안'을 내놨다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 경우 경매 등의 복잡한 절차를 거치지 않고도 즉시 보증금을 회수할 수 있도록 하겠다는 것이다.

이처럼 예전보다 임차인을 보호하기 위한 제도가 마련되고 있지만 여전히 제도적 미비점은 존재한다. 국회에서는 이러한 미비점을 보완하기 위한 법안들이 발의돼 있는 만큼 조속히 법안을 심의에 나서야 할 것으로 보인다.

'바르고 공정한 국회소식'

국회뉴스ON 박병탁 기자 ppt@assembly.go.kr

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