<편집자주: 국회뉴스ON은 국민적 관심이 크고 이슈화된 법안의 처리 과정을 꼼꼼히 살펴보는 코너를 마련했습니다. [법안 읽어주기]를 통해 알기 쉽고 친근한 입법 소식을 전달해 드립니다>

 

감염병예방법에 따른 집합 제한·금지 경우로 제한적 적용

3단계 인과관계에 따라 사정변경에 따른 계약해지권 부여
코로나19 기간 중에 맺은 신규 계약, 계약 갱신도 해당
환산보증금 범위를 벗어나는 고액의 임대차계약 포함

정부, 보증금 액수·매출 감액 정도 등 분쟁조정 기준 마련
개정 법률, 국무회의 의결 거쳐 공포 후 즉시 시행 예정

 

앞으로 코로나19(신종 코로나바이러스 감염증)와 같은 감염병 피해 여파로 폐업한 상가 임차인(세입자)에게 계약기간이 만료되지 않아도 임대차계약을 중도해지할 수 있는 권한이 부여된다. 폐업 이후에도 기존의 임대차계약에 묶여 임대료를 계속 내야하는 등 어려움을 겪는 임차인의 과도한 부담을 덜어주기 위한 조치다. 여야는 제391회국회(정기회) 마지막 본회의가 열린 지난 9일(목) 이같은 내용의 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 의결했다. 지난해 9월 임대료·보증금 감액을 요구할 수 있는 '차임증감청구권'이 도입된 데 이어 임차인 피해 구제가 한층 강화될 전망이다.

 

◆집합금지-사정변경-폐업 인과관계 있어야 해당

임차인이 상가임대차 계약을 중도에 해지할 수 있으려면 ▲「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」에 따라 정부가 내린 집합 제한 또는 집합 금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받고 ▲경제사정의 중대한 변동이 있어야 하며 ▲이로 인해 폐업이 발생하는 '인과관계'가 있어야 한다. 3단계 과정을 거쳐 임대인이 계약해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

법안심사 과정에서 쟁점이 됐던 부분은 임대인의 경우 아무런 귀책사유 없이 임대차계약이 중도해지돼 예상치 못한 경제적 손실을 입게 될 수 있다는 점이다. 계약해지권(사정변경에 의한 해지권)이 성립하려면 인과관계가 있어야 하는데, 이를 파악하기 쉽지 않은 경우 법적 다툼과 분쟁이 발생할 소지가 있다는 우려도 제기됐다.

정부는 코로나19로 인한 경제적 재난상황을 타개하기 위한 입법을 세계 각국에서 추진하고 있다는 점을 들며 법률 개정의 불가피성을 피력했다. 다만 법 제도의 예외성을 고려할 때 제한적으로 도입하는 것이 필요하다는 입장이다.

이상갑 법무부 법무실장은 법제사법위원회 소위원회 심사과정에서 "사정변경을 원인으로 한 계약해지는 우리 판례상 인정되고 있기는 하지만 계약자유의 원칙이나 계약책임의 원칙의 예외를 정하는 것이어서 매우 제한적으로 도입해야 한다는 데 공감한다"며 "감염병예방법에 따라 집합 제한·금지 조치를 받는 경우로 제한적으로 도입하는 것이 법 제도의 예외성을 고려할 때 합리적"이라고 말했다.

또 다른 쟁점은 코로나19 기간 중에 신규로 임대차계약을 맺거나 갱신한 경우에도 이를 인정할 수 있느냐 여부다. 이같은 임대차계약의 경우, 경제사정의 변경을 어느 정도 예견할 수 있는 상태에서 계약을 체결했다고 볼 여지가 있다는 것이다. 심사과정에서는 코로나19라는 초유의 재난상황, 법률 개정의 실효성 확보 등을 이유로 코로나19 기간 중 맺은 신규 계약과 계약 갱신도 포함하도록 했다.

최기상 의원은 "코로나19 상황 중에 신규로 계약한 경우에는 그것을 근거로 경제사정의 중대한 변동 여부를 판단할 것이기 때문에 정부안처럼 존속 중인 임대차에 적용해도 괜찮다는 의견을 드린다"고 말했다. 김남국 의원은 "존속 중인 임대차에 적용하지 않는다면 사실 이 법안 개정이 반쪽짜리, 쓸모가 없어 버린다"고 말했다.

환산보증금 범위를 벗어나는 고액의 임대차계약 임차인에게도 계약해지권을 부여하는 방안도 논쟁 끝에 최종 포함됐다. 유상범 의원은 "고액임대료의 경우에도 아주 부득이한 사정으로 인한 사항이라서 적용을 제외하는 것은 적절치 않다고 본다"고 말했다.

 

 

◆정부, 법정 다툼 전 분쟁조정 제도 활성화 계획

법안심사 과정에서는 계약해지권 행사 요건이 명확하지 않을 경우, 임대인과 임차인 간의 법정 다툼으로 비화될 수 있다는 점이 우려됐다. 정부는 소송으로 가기 전에 조정제도로 해결할 수 있도록 세부기준을 마련한다는 계획이다.

김남국 의원은 "법률적으로 굉장히 명확하게 한다고 해도 현장에 가면 다들 어려운 상황이다보니 또 분쟁으로 갈 소지가 있다"며 "법원으로 가지 않고 법률적 관계를 해소하거나 이런 것을 준비하고 있는 것이 있는지 궁금하다"고 말했다.

이상갑 법무실장은 "상가건물임대차분쟁조정위원회가 전국에 설치돼 있고, 최근에 많이 확대돼 있다"며 "구체적인 기준을 법률에 담는 것을 좀 어려워 보이고 분쟁조정위원회 업무 처리에 참고할 수 있는 자료와 지침을 개발하고 보증금 액수, 매출 감액 정도, 이익 감액 정도 이런 것들을 세분화하겠다"고 말했다.

 

개정 법률은 국무회의 의결을 거쳐 공포한 날부터 시행될 예정이다.

'바르고 공정한 국회소식'
국회뉴스ON 김진우 기자 bongo79@assembly.go.kr